주식에서 저평가를 판단할 때 수익대비 시가총액이 얼마인지를 나타내주는 PER라는 지표가 있습니다(이익 - 근본, 시가총액 - 평가금액). PER는 주식 투자하는 사람들에서는 기초적인 지표입니다.
PER를 계산할 때 근본인 이익과 평가금액인 시가총액을 보는 것처럼, 아파트에서는 근본(내재가치 또는 사용가치)인 전세가와 평가금액인 매매가로 치환하여 볼 수 있습니다. 이를 멀티플이라고 부르는데, 이익을 몇년간 모으면 시가총액에 도달하는지를 볼 수 있습니다.
이를 부동산에 적용할 경우 만약 매매가 5억원인 집에 전세가가 3억원이라면, 전세가율은 60%이고 이를 PER와 같이 전세가를 기준으로 표현하면 5억원/3억원 = 1.67배가 나옵니다.
주식의 업종별로 PER가 다른 것처럼 지역마다 전세가율이 다르며 서울은 워낙 편차가 크지만 약 50%, 부산은 약 70%, 울산은 약 70~74% 정도입니다.
여기에서 더 나아가 지역별 평균전세가율대비 GAP을 보면, 얼마나 저평가 인지 알 수 있습니다.
울산의 경우 25년 3월 기준 전세가율이 평균대비 +4.8%p 이며, 부산은 -3.8%p 입니다.
사실 위의 멀티플 개념(1÷전세가율)을 도입하면, 현재 전세가대비 매매가의 저평가 여부를 알 수 있습니다. 이를 위해서 그래프 위 아래를 뒤집어 봤는데요, 울산과 부산 모두 매매가는 정체되어 있으나 전세가가 상승하고 있어서, 전세가대비 매매가는 하락하고 있는 상황 (멀티플이 감소하고 있는 상황)으로 볼 수 있습니다
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