부동산 가격의 근간은 국가의 성장과 개인의 소득의 증가입니다. 특히 주거용 부동산의 경우 개인 거래가 대부분이기 때문의 개인의 소득 증가가 주요한 베이스라고 볼 수 있습니다. 그러면 우리나라의 소득 증가 대비 집값 증가는 어떻게 되었을까요? 2012년 이후 결과를 보면 소득의 증가(명목)는 연평균(CAGR) +3.1% 증가하였고 부동산 가격은 CAGR로 6.6% 상승하였습니다. 어떻게 소득의 증가보다 부동산 가격이 더 증가할 수 있었을까요? 바로 대출을 통한 유동성 증가 때문입니다. 이미 다들 아시겠지만 부동산의 총액은 M2 통화량 증가와 많은 관련이 있습니다. 2010년대는 저금리로 인해 많은 유동성이 공급된 시기였습니다. 그 정점은 코로나 시기의 제로금리였으며, 높은 인플레이션(높은 물가)으로 인해 이제 슬슬 저금리의 시대는 끝나가고 있음을 느끼고 있습니다. 23년 2분기는 소득이 오히려 감소했는데 (명목 -0.8%, 실질 -3.9% 전분기대비), 이런 상황에서 유동성 공급이 축소된다면 상반기에 반등하던 집값은 하락할 것으로 예상됩니다. 오늘은 거시적인 유동성 보다는 23년 상반기 반등을 이끈 미시적인 유동성 공급의 축소되는 지표들이 있어 이것들을 공유해 볼까 합니다.
Intro. 23년 상반기 집값 반등
23년 상반기에는 서울기준으로 22년도의 집값 하락을 둔화시키고 소폭 반등까지 이뤄냈습니다. 이에 서울이 반등하고 이 온기가 수도권, 지방까지 확대될 것을 기대하는 사람들이 많아졌습니다. 상반기 집값은 유동성 공급으로 인해 반등했다고 생각됩니다. 유동성 공급은 크게 세 가지 방법이 있습니다. 1) 금리인하; 2) DSR 규제 완화; 3) 대출 규제 완화. 이 유동성 공급 방법들이 축소되고 있음을 보여주는 지표들이 많이 있어서 정리했습니다.
1. 금리인하
정부는 23년 상반기에 시중은행들을 '이자놀이'하는 나쁜 기관들이라고 지칭하며 가산금리를 낮추도록 압박하였습니다. 이에 은행들은 가산금리를 낮춰 예대금리차를 축소하였고 낮은 금리로 대출을 공급하게 되었습니다.
그러나 최근 미국채 상승, 국채 상승 등으로 은행의 금융채까지 상승하게 되어 조달금리의 상승이 있었고, 정부의 정책으로 눌려있던 대출 금리가 다시 상승하고 있습니다. 그리고 또 다른 자금 조달 수단인 예금 금리도 상승하고 있습니다. 이에 주택담보대출의 금리가 다시 상승하고 있어 기준금리는 동결했지만 실질적인 금리는 상승하고 있다고 볼 수 있고, 유동성도 축소되고 있다고 볼 수 있습니다.
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2. DSR 규제 완화 (특례보금자리론)
사실 바젤3 도입으로 인해 직접적인 DSR 규제 완화는 어렵다고 볼 수 있습니다. 이에 정부는 DSR을 우회하는 정책 대출을 도입했는데 그것이 바로 특례보금자리론입니다. 특례보금자리론은 주택금융공사에서 제공하고 있으며 주택금융공사는 MBS를 통해 이 예산을 충당하고 있습니다. 특례보금자리론은 총예산 약 39조원으로 시작했는데 8월 중순 예산의 78%가 소진되었습니다. 올해 9~10월이면 특례보금자리론은 거의 소진될 것으로 예상이 되는데, 정부에서는 연장하는 것도 검토하고 있다고 합니다. 그러면 과연 특례보금자리론은 연장할 수 있을까요? 예산을 확보하려면 MBS를 추가로 발행해야 하는데 아래 기사를 보면 현재 금리에서는 MBS 판매가 쉽지 않음을 알 수 있습니다. 판매가 부진한 MBS를 더 잘 팔려면 금리를 상승시킬 수밖에 없으니, 최근에 특례보금자리론의 금리가 상승했습니다 (조달금리 상승 → 대출금리 상승).
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21일 금융권에 따르면 지난주 한국주택금융공사가 발행한 주택저당증권(MBS) 23회차 6000억원 중 1100억원이 미매각됐다. 900억원을 모집한 2년물에서 700억원, 1800억원을 모집한 10년물에서 400억원이 모자랐다.
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3. 대출규제 및 DSR 우회 수단인 '50년 주담대 퇴장'?
나이 제한으로 인해 소동이 있었던 50년 주담대는 일부 은행에서 판매가 중단되고 있습니다. DSR 우회 수단이고 가계대출 증가의 원인으로 지목되고, 각 종 금융당국에서 경고를 하고 있어서 'NH농협은행은 내달부터, BNK경남은행은 28일부터 50년 만기 주담대 판매를 중단' 한다고 발표했습니다. 이 또한 유동성 증가를 제한하는 조치 및 분위기로 보입니다.
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결론. 부동산에서 유동성이 빠질 요인들이 많다!
1) 미국 채권금리 상승으로 인한 전반적인 대출금리 인상 기조; 2) 특례보금자리론 예산 소진 및 금리인상, MBS 판매 부진 등으로 정책 대출 종료 또는 축소 예정; 3) 높은 가계대출로 인하여 대출 규제 완화가 어렵고, 우회수단인 50년 주담대도 부정적인 이슈들이 많아 확대 어려움 등의 이유로 부동산에서 유동성이 빠질 요인들이 많이 존재하고 있습니다.
또한 근본적으로 우리나라의 23년 성장률이 1.4%에 불과하며 한국은행은 22년 성장률도 2.3%에서 2.2%로 낮췄으며, 소득의 증가도 감소하고 있어 (명목 -0.8%, 실질 -3.9%, 전분기대비) 전반적인 경기 상황도 부진합니다. 이런 상황에서 부동산 가격의 증가에 배팅하기엔 어렵지 않을까 생각이 됩니다.
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