오늘은 울산에서 적정 가격에 근접한 아파트를 찾아보려고 합니다. '적정 가격'이란 사용가치인 전세가와 역대 평균 전세가율 (전세가율을 역수로 하면 멀티플이 됨)을 반영하여 계산할 수 있습니다. 이에 대한 자세한 내용은 아파트 적정가격을 계산하는 방법! (아파트, 이 가격 오면 사라)에서 다루었습니다.
오늘은 적정 가치에 근접한 아파트 중 하나인 강변효성해링턴플레이스를 살펴보겠습니다.
1. 강변효성해링턴플레이스 입지 정보
입지나 주변환경에 대해서는 아래 글과 유튜브를 참고 부탁드립니다.
- 입지 정보 : https://blog.naver.com/megi101023/222403929509
- 관련 유튜브 : https://www.youtube.com/watch?v=c56DmGiGdYM
2. 적정 가격이란 무엇인가?
위에서도 언급했지만 적정가격(매수가)은 애널리스트에서 부동산 유튜버로 전향한 채상욱 님의 책 '아파트, 이 가격 오면 사라'에서 다룬 내용입니다.
이 책의 주요 논점은 어떤 아파트의 적정가치는 사용가치인 전세가에 일정한 비율을 곱해 결정된다(전세가 X 멀티플)는 주장입니다.
'일정한 비율'을 보통 주식에서는 멀티플이라고 하며, 주식에서 적정가치는 이익에 멀티플을 곱하여 결정됩니다 (이익 x 멀티플 = 시가총액). 예를들어 삼성전자는 멀티플(PER)은 X18배 정도이며, 애플의 멀티플은 X26배입니다.
멀티플은 향후 입지(교통, 학군 등등)가 개선되어 전세가가 더 오른다거나, 재개발&재건축이 된다 거나 아니면 연차가 지남에도 불구하고 계속해서 지역 내 좋은 아파트로 여겨질 것이라는 믿음에 근거하게 됩니다.
아파트에서 멀티플은 어떻게 계산될 수 있을까요?
아파트의 매매가와 전세가는 일정한 갭을두고 형성되어 있습니다. 5억원의 매매가와 3억원의 전세가를 형성하고 있는 아파트를 예시로 들어보겠습니다.
· 매매가를 기준으로 하면 5억원 대비 전세가 3억원이라는 표현의 '전세가율'은 60%이며 (5억원 X 60% = 3억원),
· 이를 '전세대비 멀티플'로 표현하면 전세가 3억원 대비 매매가 5억원 이라는 멀티플이 X1.67배라고 표현할 수 있습니다 (3억원 X 1.67배 = 5억원).
삼성전자와 애플의 멀티플이 다르듯이 아파트의 멀티플은 다르게 형성됩니다. 다르게 형성되는 원인을 보통 입지라고 표현하지요. 입지는 교통, 교육, 편의지설, 자연으로 구분할 수 있습니다. 또한 멀티플(입지)는 언제든 개선이 가능하며, 향후 개선이 되거나 아니면 30~40년뒤 재건축이 될 것 까지 반영하여 형성되어 있습니다.
예를 들어 똑같은 전세가 3억원인 두 아파트가 있는데, 사용가치(전세가)는 3억원으로 같더라도 A아파트는 5억원, B아파트는 6억원으로 가격이 형성될 수 있습니다. 이는 A아파트와 B아파트가 현재의 가치는 같지만, 향후 B아파트가 입지가 개선될 가능성이 더 높거나 아니면 30~40년뒤 재개발이 추진될 수 있을 것이라는 좋은 입지에 위치한 아파트라고 예상 할 수 있습니다 (입지가 안 좋다면 향후 재개발이 어려우므로 멀티플은 점점 1에 수렴할 것입니다 = 점점 매매가는 전세가에 수렴할 것입니다)
이러한 가치의 차이는 전세가율에서 나타나고 있으며 위의 예시에서는 A아파트의 경우 전세가율은 60%, B아파트는 50%를 기록하고 있습니다.
3. 아파트의 저평가란?
저는 아파트의 저평가를 판단할 때 2가지를 봅니다. 하나는 위에서 언급한 적정 가격에 근접했는지와 투자금의 차원에서 상대적으로 싼 지 여부입니다. 아파트의 거래는 사람이 하기 때문에 똑같은 5억원의 아파트 더라도 일시적으로 가치평가에 대한 오류가 생길 수 있습니다.
현재 울산에서 5억원이면 많은 아파트를 구매할 수 있습니다. 북구 송정지구, 명촌 효성해링턴플레이스, 동구 지웰시티, 야음동 대현 디아채, 야음동 쌍용예가 등등.. 앞으로 계속해서 이 중에서 어떤 아파트를 매수하는 것이 좋을지 여러 지표를 통해 상대적인 비교를 해볼까 합니다.
4. 명촌 강변효성해링턴플레이스의 현재 지표들
아래 테이블은 제가 관리하고 있는 데이터들입니다. 하나하나 뜯어보겠습니다.
① 매매가 및 전세가
매매는 24.01.8에 1층이 4억1700만원에 거래되고 2개월째 없는 상태이며, 전세는 23.12.16에 3억원에 거래되고 실종된 상태입니다. 네이버 부동산의 매매 호가는 3월 현재 4.8억~5.3억으로 형성되어 있으며, 전세 매물은 없습니다.
② 밸류에이션(멀티플) : 역대 평균보다 낮은 평가를 받고 있다!
아파트의 밸류에이션(멀티플)은 전세가율의 역수로 구할 수 있습니다. 전세가율이 70% 일 경우 1/70% = 1.43배가 됩니다. 이 의미는 전세가 3억원에 1.43을 곱하면 매매가인 4억2900만원이 된다는 의미입니다.
현재 강변효성해링턴의 전세가율은 70%으로 역대 전세가율 평균인 62% 보다 높은 수치를 기록하고 있습니다. 이는 역사적인 추세보다 낮은 평가를 받고 있다고 판단할 수 있습니다.
③ 적정 가격과 적정 가격에 근접 여부 : 적정 가격에 거의 근접했다!
적정 가격을 계산하기 위해서는 한 가지 전제 사항이 필요합니다. 바로 기준이 될 전세가입니다.
[ 적정 가격 = 기준 전세가 x 역대 전세 멀티플 ]
저는 기준이 되는 전세가를 5년 내 전세 최저가로 보고 있으며, 입주 시기의 전세가격은 제외하여 산정합니다. 기준 전세가는 개인의 판단이 들어가는 만큼 개인의 성향 (보수적/공격적)에 따라 좌우가 될 수 있습니다. 저는 아래 호갱노노 데이터를 참고하여 강변효성해링턴의 기준 전세가를 2억5000만원으로 설정했습니다.
이에 따른 적정 가격은 4억650만원이며, 2억5000만원에 역대 멀티플인 1.63을 곱해서 계산되었습니다.
현재 매매가는 적정 매매가에 얼마나 근접했는지 비교했을 때 현재 106% 수준으로 거의 근접하였고 gap은 2350만원 밖에 차이가 나지 않습니다.
④ 최대 상승폭 : 약 40%의 상승여력
추가적으로 만약 4억3000만원에 이 아파트를 매수했을 경우, 이 가격은 지난 최고점의 72% 수준으로 약 40%의 상승여력이 있음을 알 수 있습니다.
5. 명촌 강변효성해링턴플레이스의 투자 자금으로 살 수 있는 다른 아파트들
만약 현재의 매매가&전세가로 강변효성에 투자한다면 매매전세 gap은 1억3000만원입니다.
제가 관리하고 있는 아파트들 중 이 1억3000만원으로 울산 내에서 투자할 수 있는 아파트를 살펴보면 다음과 같습니다.
현재 지표상으로 가장 투자하기 좋은 곳은 매곡 월드 메르디앙입니다. 하지만 매곡은 울산 북구 거의 최상단에 위치하고 있어 명촌에 위치한 강변효성해팅턴과 입지적인 차이가 있습니다.
다음으로 유력한 곳은 화봉 쌍용예가로 보입니다. 다만 화봉 쌍용예가는 최고점 대비 하락률이 86%로 현재 4억4400만원으로 매수할 경우 최고점까지 상승률이 16% 밖에 되지 않아 투자하기에 매력적이지 않다고 생각됩니다.
6. 결론
정리해 보면 명촌 강변효성해링턴은 현재 매력적인 가격대에 와 있다고 생각됩니다.
① 멀티플 : 전세가율이 70%으로 역대 평균 62% 보다 높아, 저평가 구간이라고 생각됩니다
② 적정가격 근접 : 현재 적정 가격의 106%으로 거의 적정 가격에 근접했다고 보입니다
③ 상승 여력 40% : 지난 최고점의 72% 수준으로 현재 매수하게 되면 최고점까지 약 40%의 상승 여력이 있습니다
④ gap 1억3000만원으로 투자할 수 있는 타 아파트들보다 위 세 가지 조건이 더 좋습니다
제 분석은 위와 같지만 실질적은 가격은 경제상황, 금리, 정책, 매수매도 심리등 다양한 변수들이 있습니다. 또한 개인의 투자 목표, 재정 상태 등도 고려대상이므로 다양한 요소를 고려하여 신중한 선택이 필요합니다.